买到烂尾楼了怎么办?如何避免买到烂尾楼
发布日期: 2020-02-12 02:55

  

  万一购房者真的遭遇了烂尾楼,首先还是要学会“自救”,通过法律手段尽可能保障自身的权益。

  如果开发商宣告破产时房屋尚未建成,就会造成开发商对购房人不能履行责任。根据房屋的买受方式的不同,可以分为两种具体情况:按揭贷款买房和对卖方分期付款买房,这两种买房的方式会对房屋的产权归属会产生不同影响。因此,购房者首先应咨询专业的法律意见,弄清自己的产权归属。因为烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。律师提醒,购买时首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰,是否已被银行抵押了;其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证;然后了解房子是否被抵押,如有抵押,要弄清抵押期限,怎样解除抵押;最后如果是拍卖房,应弄清产权过户手续是否已经办理等。

  1.购房者应到工商行政部门,查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销;

  2.如已合法注销,购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明,以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料,到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后,应当予以办理。

  在搞清楚产权归属后,购房者则应尽量与其他业主一起,获得最大限度的法律支持。

  首先,如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能,可以尝试给开发商一点时间,如果其能在短时间内筹措到资金,完成后续工程,购房者的损失便可降到最少。

  其次,若是开发商因为资不抵债而破产,遭遇“烂尾”危机,则不可将房子退给开发商。因为退房以后,购房者拿不到购房款,只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系,将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商最后因资不抵债,不得不宣布破产,其资产会被法院拍卖,而根据破产法偿债先后的规定,消费者比一般债主更容易得到开发商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。

  另外,若决定要起诉发展商时,业主也必须要齐心一致。如果其他业主打了官司,并且获得胜诉、得到赔偿,而有的业主没有及时起诉,可能最终就得不到赔偿。

  当然,作为买房者而言,遭遇烂尾楼可能是最不愿看到的事情,购房者总是不免处于弱势地位。与其事发后费时费力维权,不如事前利用好手中的主动权,对开发商做个全面调查,未雨绸缪永远好过亡羊补牢。

  通常情况下,规模大、资金雄厚、知名度高的品牌大开发商也会相对靠谱一点,而那些刚刚转型的、经验不足的中小型开发商,购房者就要加倍注意了。最为保险的方式肯定是直接买现房。如果买的是期房那么又该注意些什么呢?

  开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级,一级为最高,四级为最低,如果开发商的资质是一级和二级,说明开发商的实力还是比较强的,选择这样的开发商,楼盘出现烂尾的几率是最低的。这一点是最关键的,但也是一般买房者最容易忽略的地方。

  那么有些本土的的开发商,实力差一点,开发资质等级可能是三级或四级,那么是不是就一定不能买呢?也不一定!特别是地级市和县城这种地方,多数的开发商都是本土开发商,如果不买他们的,那么买房的选择余地就很小了。此时就要考察开发商的信誉。

  首先看开发商口碑。本土的开发商在当地应该有一定影响力,亲朋好友对其有什么印象和看法,通过这个大概会有一点了解。另外就是了解开发商既往开发过的楼盘,向已经入住的业主了解开发商在工程质量、物业管理、是否按期交房等方面。如果不方便直接了解,大家可以去房产网站的业主论坛了解。

  可以合法出售的房子,其项目应该“五证”齐全。“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》。

  购买“五证”齐全的房子,不但有利于避免烂尾楼,而且对于后期办理产权证也是有利的。如果“五证”不齐全,意味着房屋手续不全,那么办理产权证也就不会顺利,甚至会拖上许久。

  据统计,房屋主体工程已经完成2/3的时候,出现烂尾的几率可一般较低。有些买房朋友,受到内部认购、单位团购的低价诱惑,在项目工程还没有打地基就仓促交钱。殊不知,没有动工意味着手续没到位,规划能否通过还是个未知数。特别是城中村改造的项目,无法料到的风险则更多。已赞过已踩过你对这个回答的评价是?评论收起

  北京栩锐律师认为:烂尾楼,是指已办理用地、规划手续,项目开工后,因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目。

  烂尾楼形成的原因,从开发商的角度来看,一般就两种,一是开发商主动烂尾:由于政策、市场行情等方面的原因,商品房价格持续走低,开发商建设楼盘的目的是为了盈利,一旦开发商发现继续施工只会赔钱、建的越多赔的越多的时候,就会主动停止楼盘的开发和建设,形成了烂尾楼。

  另一种情况是 开发商被动烂尾:这种情况一般不涉及市场行情和政策原因,纯粹的是因为开发商资金链断裂,楼盘建设项目缺乏后续的建设资金;或者是开发商涉及其他债务纠纷、违法建设等不是出于开发商意愿产生的停工,形成了烂尾楼。

  北京栩锐律师在业主的想法里,楼盘不建了,那能不能给已经建好的房子交给我们?没有房子的,开发商剩余的资金和资产能不能赔给我们当房款?

  每个楼盘项目,都有着复杂的债务关系。开发商不只是欠着业主的房子,还欠着银行贷款和施工方的工程款,有的还欠着巨额的高利贷等其他借贷。楼盘一旦烂尾,每一方都挥舞着手中的刀叉准备切割盘子里这点楼盘和开发商账上的其他资产。相较于业主人小势微、消息滞后,银行、施工方和其他债权人往往在楼盘有烂尾苗头时就开始着手瓜分未售楼盘和开发商的其他资产以减轻自己的损失,等到业主发觉楼盘烂尾想要维-权时,盘中已是一片狼藉,只余残羹剩饭。更有甚者,有些业主交付了房款没有来得及网签的房子也都被其他债权方划走抵债。

  虽然法律以及相关司法解释中规定了业主享有一定的优先受偿权,但是是就本楼盘而言的,并不包含开发商的其他资产。而且主要的问题在于业主难以得到第一手的消息,单个业主势单力薄维-权难度大,业主群体意见不一、行动效率低下,在抢夺开发商“遗产”时往往是难以取得令人满意的成果的,这个我们后面再详细说明。

  业主们关心的另一个问题是,在楼盘烂尾以后,能不能停止偿还银行的按揭贷款?

  北京栩锐律师从法律的角度上来说,业主与开发商签订的房屋买卖合同和业主与银行签订的贷款合同是两个相互独立、没有交集的合同。不管业主的房子发生什么变化,不管是倒塌了还是烂尾了,业主和银行的债务关系是不受影响的。往严重点的方向说,业主因为房子烂尾而拒绝偿还银行贷款,银行是有权利以业主的其他财产用来赔偿贷款的。同时也会影响个人的信用记录,所以说在业主维-权的过程中,我们是不推荐业主停止偿还银行贷款的。

  北京栩锐律师认为:业主在发现自己的楼盘烂尾了以后,退房是否是维-权的最优选择,是要依照不同的情况来说的。

  1.开发商的账户里还有资金的,或者是能有其他方法支付房款的,业主向法院提起诉讼要求退房,然后从开发商处拿钱走人或者是申请法院强制执行拿钱走人,业主的权益可以得到很大程度上的满足的。但是就我们以往的案例看来,烂尾楼开发商有能力退还房款的情况是极其少见的。

  2.如果开发商暂时无力退还业主的房款,而业主仍然向法院起诉要求退房,也是能够胜诉的。但是胜诉之后,要么是空有一纸判决书无法执行,因为烂尾的楼盘涉及方方面面的债务,不是说业主申请强制执行,法院拿笔画出来一块给业主就能解决的;要么是开发商留下欠条,写着欠某某业主房款多少钱。至于怎么还,开发商拍拍空空如也的口袋表示无能为力,业主又一次回到了起点。有一点业主需要明白,一旦退房官司胜诉之后,业主和开发商之间的房屋买卖合同就不存在了,原本的买受人和出卖人的关系变成了现在的普通的债务关系,将不再享有优先受偿权,试想将业主和银行、金融机构等放在同一位置作为债权人向开发商讨债,孰优孰劣一目了然。所以说业主在遇到楼盘烂尾时,起诉退房并不一定就是最优的维-权手段。

  北京栩锐律师认为:业主在买到烂尾楼时,如何维护自己的权益,除了我们前面说的,在开发商尚有偿还能力的时候尽早起诉退房,拿到自己交付的房款外,如果开发商没有资金退还业主房款,或者干脆已经跑路,房地产开发公司人去楼空的情况,我们推荐业主维-权的方法是组织团结起来,聘请专业律师发起集团诉讼。

  烂尾楼盘的债务关系中,我们一般认为债权人有业主、银行、施工方、其他债权人(民间借贷、高利贷等)四方,然后在实际的案件操作中律师往往发现远远不止四方立场,其原因就在于业主并不是一个统一的组织。一个烂尾楼盘几百业主,存在几十种声音是很常见的,有的业主主张等待复工,有点主张上访、有点主张堵开发商公司,有的主张起诉等等,业主的力量其实是非常分散的。而组织起来的业主,用同一个声音说话,往同一个方向使劲儿,借用山东一个案子的法官的话说:“这几百份起诉书往着一摞,任谁都不敢忽视业主的诉求了。”

  很多烂尾楼小区的业主们在维-权时也会建立QQ群或者是微信群,将业主们都拉进来,毕竟“人多力量大”的道理人尽皆知。然而讨论维-权方案的时候往往是各执一词,如果再有开发商或者其他利益单位的奸细挑唆分化,转变风向,业主群体很快就会被分化瓦解,力量进一步的被削弱。

  在业主们经过反复的瓦解之后聚集了一部分致力于维护自己权益的业主,具有了初步的组织雏形,可以展开相关的维-权行动。此时的优势在于业主们能够集中力量行动。在我们接触的案例中,大部分的业主们采取的行动是统一穿戴印着口号和诉求的衣服,在小区、售楼处、甚至是政--府部门外拉横幅,或者是一起去上访。这样的维-权行动有效果吗?答案是有效果,没成果。

  为什么说有效果没成果呢?因为对于烂尾楼,政府也没有什么短期内行之有效的解决方法,但是也不能让业主就一直这样堵着门,形成恶劣的社会影响。如此一来就只能先稳住业主,给出很多承诺劝业主们回去,之后先拖一拖,还解决不了的就干脆给开发商破产清算,无法从根本上解决问题。什么是根本性问题?复工给房或者退款给钱,这就是业主们的根本性诉求,是无法通过拉横幅和组织上访能解决的。

  北京栩锐律师认为:业主群体内本身也存在很多问题,就我们过往代理案例的经验总结来看,主要有三点不足。

  一是组织能力差。我们说的业主组织,并不是金字塔结构一人领导其他人服从,而是类似于合伙人制度,凡事大家商量着来。一个行动往往最多的时间花费在争论和统一意见上了,等大家意见统一了,再去采取行动,很可能已经错过了最佳时机,开发商的资产已经被其他债权人瓜分完毕了。

  二是费用和场地问题。烂尾楼维-权的过程是漫长和艰辛的,不是业主们一起吃个饭喝个茶就能解决的。往小了说大家行动一次,吃饭喝水就得上千块;往大了说,打印材料、聘请律师、诉讼费用都不是一个业主能承担的。一开始可能会有个别业主自费承担大家维-权的支出,时间一旦持久,就会感到力不从心。而业主们自发集资维-权,对于资金的使用和监管问题,乃至于资金放在谁的账上,其他业主都难以百分百的信任和放心。

  场地问题看似无关紧要,但是当业主真正的组织起来,就会体验到没有活动场地的窘境。几十上百户业主,在哪开会?在某一业主家路程远近不一不说,挤不挤的下是个大问题。在酒店开会,哪个酒店费用谁出又是个问题。所以业主们往往就干脆在物业或者开发商的会议室开会,在人家眼皮底下商量怎么与人家作斗争。或者干脆就在小区的空地上围着坐一圈商量,遇到雨雪天气,会就先别开了,咱们各自先回家避避吧。

  第三个不足在于有相当部分的业主存在搭便车的心理,大家开会我旁听,大家维-权我跟着。按说这样也算可以壮大业主声势,并无不可,但是一旦涉及出钱出力,这部分人往往是唯恐避之不及,在维-权艰难时冷眼旁观,遇到阻力时又会作鸟兽散。扰乱军心不说,还容易被人收买,将业主们的行动方案外泄导致维-权失败,所以说搭便车坐享其成的行为是一定要反对的。

  烂尾楼维权的关键是什么?是抢时间,抢在楼盘和开发商的其他资产还没有被瓜分干净前争取到业主的那一份。上面我们讲了业主们自发组织的诸多不足之处,其中最关键的一点就是组织能力差,行动迟缓。绝大部分业主都缺乏专业的烂尾楼维-权经验和组织业主的能力,毕竟一辈子遇到两次烂尾楼的概率相当的小。而专业的房产律师由于自身具有丰富的办案经验,能够最快速的组织起业主,进入维-权程序。另一方面,与开发商的谈判,与政--府、银行、施工方协调开发商资产,向法院提起诉讼,后期判决的执行等方面不仅仅需要专业律师,而且需要专业的律师团队来做。

  北京栩锐律师事务所主任律师李晓宁,执业十几年来一直活跃在房产诉讼领域最前沿。在全国范围内代理过十余起烂尾楼业主的集团诉讼,经典案例有:带领团队为浙江某烂尾楼小区56户业主成功讨回房款;历时两年,多方协调谈判促成河北某烂尾楼小区重组复工的,被当地政--府称为业主代理律师协调复工典范案例。

  4.上海砖桥贸易城109户纠纷案;已赞过已踩过你对这个回答的评价是?评论收起

  作为买房者而言,遭遇烂尾楼可能是最不愿看到的事情,购房者总是不免处于弱势地位。与其事发后费时费力维权,不如事前利用好手中的主动权,对开发商做个全面调查,未雨绸缪永远好过亡羊补牢。

  通常情况下,规模大、资金雄厚、知名度高的品牌大开发商也会相对靠谱一点,而那些刚刚转型的、经验不足的中小型开发商,购房者就要加倍注意了。最为保险的方式肯定是直接买现房。如果买的是期房那么又该注意些什么呢?

  开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级,一级为最高,四级为最低,如果开发商的资质是一级和二级,说明开发商的实力还是比较强的,选择这样的开发商,楼盘出现烂尾的几率是最低的。这一点是最关键的,但也是一般买房者最容易忽略的地方。

  那么有些本土的的开发商,实力差一点,开发资质等级可能是三级或四级,那么是不是就一定不能买呢?也不一定!特别是地级市和县城这种地方,多数的开发商都是本土开发商,如果不买他们的,那么买房的选择余地就很小了。此时就要考察开发商的信誉。

  首先看开发商口碑。本土的开发商在当地应该有一定影响力,亲朋好友对其有什么印象和看法,通过这个大概会有一点了解。另外就是了解开发商既往开发过的楼盘,向已经入住的业主了解开发商在工程质量、物业管理、是否按期交房等方面。如果不方便直接了解,大家可以去房产网站的业主论坛了解。

  可以合法出售的房子,其项目应该“五证”齐全。“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》。

  购买“五证”齐全的房子,不但有利于避免烂尾楼,而且对于后期办理产权证也是有利的。如果“五证”不齐全,意味着房屋手续不全,那么办理产权证也就不会顺利,甚至会拖上许久。

  据统计,房屋主体工程已经完成2/3的时候,出现烂尾的几率可一般较低。有些买房朋友,受到内部认购、单位团购的低价诱惑,在项目工程还没有打地基就仓促交钱。殊不知,没有动工意味着手续没到位,规划能否通过还是个未知数。特别是城中村改造的项目,无法料到的风险则更多。

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