一般的买房流程怎样的?
发布日期: 2020-01-13 05:18

  

  1、着手准备买房:买房首先要根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力,并根据工作生活的需要,确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。

  2、挑选房源:这一环节是准备工作的延续,可以从报纸、电视、网络或相关房地产网站上查询,购房者需要综合三种媒体的好处,全面细致考察房源信息。

  3、实地看房:选房是个技术含量很高的活儿。选房前你要对容积率、绿化率、公摊、户型方面的基础知识有所了解。如购买的是现房,可以直观地看到房屋的结构、户型,但如果是期房则只能以户型图来作为选房依据。这个时候,购房者一定要学会看户型图。

  4、谈判签订合同:确定目标后,就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中重要的环节,买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上,特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。

  5、办理贷款:根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。

  6、办理产权过户:原来卖方的名字要更换成新的买房人的名字。要在中介公司的指导下准备齐相关的资料,然后权证人员协助办理产权过户手续。

  7、验房入住:从此就过上每月还房贷的日子。验房入住一定要把所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清,买卖双方和中介公司都要在物业交割单上签字备档。

  买房可是一门技术活,如果购房者没有足够的知识储备,恐难以驾驭,更会多花冤枉钱!所以,购房者储备一定的买房知识很有必要,比如房产专业术语、房贷市场政策、房产交易流程。

  人人都想入住大房子,认为这样才更舒适。其实不然,在小编看来,买房并非越大越好,而是合适最重要。试想一下,三口之家住在500㎡的大房子,是不是会很冷清,缺乏人情味呢?

  虽说期房比现房价格便宜,但存在很多不确定性因素,比如延期交房,房屋质量无法保障,所以,如果购房者条件允许,最好买现房!

  为了避免尾房无人问津,有些开发商会把好房子留在最后,如果购房者耐心选房,那么必然可以从尾房中选到高性价比的好房子。

  买房可不仅仅只是付完首付就完事了,还有许多其他费用,比如房产交易税费、房屋装修费、家具家电费,还有未来一些重大支出,这些都需要计算在购房预算中,以免日后陷入经济困境。

  不同的人买房的目的就会不一样,比如投资房产、婚房、孩子教育,不管你出于何种目的买房,最好优先满足第一需求,比如为了孩子教育,那么最好房子靠近学校。

  2013年要求是首套房首付是总房款的30%,二套房的首付是总房款的60%。因为考虑到贷款的还款风险,相关的部门都会要求购房人提供一部分首付,就是预先由个人支付一部分房款,以证明你有还款能力。

  2016年3月25日,上海公布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,明确对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

  市面上大体有三种房子 :第一种是不满2年的,意思是房主买到手还不到2年;第二种是房主买下2年以上但不到5年的房子;第3种的房主买下房子的时间满5年且是唯一房产的房子。

  根据国家现行政策,“满五唯一”住房的转让可以免交个人所得税和营业所得税。因此,在选房前,你需要知道国家对长期持有物业的人是有税费优惠和打折政策的,而国家对“满五唯一”的房子优惠力度最大。

  子安说:买不满2年的房子,它的税费通常情况下接近10%,也就是说,价值500万元的房子,你需要交50万元左右的税 ;买2年以上但不到5年的房子,你就能省一半,也就是说,买2年以上但不到5年的房子,价值500万元的房子大概只需要你支付25万元左右的税;第三种,满了5年的,而且又是房主名下唯一的一套房子,你就能再省一半的钱,也就是500万元的房子,你只需要支付12万元左右甚至更少的税。

  所以在这个过程中,只要你能可以合理合法地利用好这些优惠和打折政策,你就能最多省下来近75% 的税。

  房价并不是房主出价多少你就必须接受多少,在这个过程中,你可以运用一些技巧和方法,把价格谈下来,比如说让房主为你分摊部分税费达到成交的目的等。在这个过程中你谈判省下来的每一分钱,都会成为你的净利润。

  技巧一,不要透露过多个人信息 :如果你想争取更多的主动权,就不要轻易向房主透露过多的个人信息,比如你的购房经历、家庭背景、经济实力、购房关注点等。

  技巧二,提前多了解 :首先要尽可能多地了解房主情况和房子情况,这是谈判成功的前提,包括房主的背景、经济实力、信誉,以及房子的质量等,必要时还要到现场考察。

  技巧三,隐藏对房子的好感 :在和房主沟通谈判的时候,可以透露出你买房的意向十分强烈,但是对此楼盘要故意表现出冷淡的态度,给房主一种漫不经心的感觉。越是这样,房主就越是想拉拢你,会主动告诉你一些额外信息。不要急于成交,慢慢聊出感情,让房主知道你买房的不易,获得同情,也许最终成交价就会有所降低。

  技巧四,尽量找房子的不足 :自己看中的房子再好,也要将其说得一无是处,在看房的过程中抱怨一下房子的不足之处,例如 :楼层不好、阳光不好、户型不好等,反正只要让房主觉得你对房子不是很满意,就能够为降价留有一定的余地。

  在去看房的时候,你是不是看到豪华装修的房子时就两眼发光,而看到装修一般的房子时就嗤之以鼻、不屑一顾?你是否有完美主义倾向,一定买那套装修最漂亮、最温馨、最有画面感的房子,尽管它比楼上同户型的房子高出二三十万元,你也愿意买单?

  我却不会。我会挑选同小区装修最破最烂的那套房子。因为我可以因此至少省10万元 ~20万元。可能你就会问了,你不还得重新装修,再花二三十万元吗?请仔细回忆是谁告诉你装修一套房子要二三十万元的?我做了上千套长租公寓,都非常漂亮,一套才三五万元甚至一两万元!

  另外,你收房的时候可能会认认真真地检查墙壁是否渗水有裂痕,厨卫防水是否做好,水电是否通畅,层高是否达到标准,门窗密封性是否正常等。总之,房子是否合格很可能关系到整个家庭生活质量,很多项目的验收只有专家才能看得出好坏 , 所以你甚至可以带上一个做工程的朋友一起去看看。

  当你咨询中介费的时候,中介人员往往会告诉你 :“按照公司规定,要收取3个点的佣金。”如果你还没有开始看房就开始谈中介费,一般来说中介就不会理你了。

  在买房的过程中,中介费用其实是一个很大的支出,500万元的房子大概需要15万元的中介费,并且中介对中介费一般是比较坚持的,这关系到他的收入。因此我们需要选择一个合适的时机,让中介又乐意帮你省中介费,又不会伤你们的感情。

  谁能给你找好的房子,这是一个极其关键的事情。如果你一开始就跟中介谈中介费,中介会认为说,其实你可能不诚心买房子,或者买了以后也不会给他付中介费。他会怀疑你有跳单的风险和可能,因此他不会把好的房源给你,还会在中间为你设置重重障碍,所以你不应该一开始就谈中介费,你应该跟中介保持良好的互动关系,并承诺会给他相应的费用。

  而真正省中介费的时机应该是在买房的中间,就是在你基本已经确定要买定这套房子的时候,再来跟中介谈中介费。你可以告诉他这套房子离自己的预期和家人的期待还是有距离的,对于这房子也是处于两难之间,现在非常犹豫不决。

  你还可以说,你现在首付也不太够,就差10万元左右,怎么样才能够买得起这套房子呢?在这个时候,你猜中介是怎么想的?他面临着两个选择:第一他能成交这套房子,而且收全款中介费,也就是15万元收入。但如果今天这单无法成交,你很可能明天决定不买这套房子了,那他面临的第二个选择就是 :他收不到一分钱,收入为零。

  因此在成交前的那一刻,中介是非常愿意促成的,少收点钱总比收不到要好得多。在这个时候,特别容易协商中介费。因为你们的关系已经建立了,你以请教他的方式来处理这个事 情,而且他确实看到你买房的诚意。这个时候,砍中介费才会变得又轻松又有效,同时又能够保住你跟中介的关系。

  中介费一般能砍多少下来呢?结果可能超乎你想象!假设中介费按3个点收取,那就是15万元,有可能他会给你打5折,你能省下7.5万元;可能他会给你打3折,你就能省下10.5万所以我们要勇敢地找中介帮忙。

  推荐于2017-11-261、选房:选房就是要选地段、选房价、选楼盘、选户型,这四大因素是选房首要考虑的。选房的渠道主要是楼盘广告、朋友介绍和从房地产网站了解,比如买房网、房产网。

  2、看房:实地看房要看楼盘的硬件条件,主要要看地板防水问题、墙角是否平整、房子采光透气性是否好、墙体是否平整,有无裂缝、水电安装是否合理;实地看房还要看小区配套设施怎么样,比如楼间距、小区绿化情况、周边配套设施是否齐全(周边是否有商场、菜市场、小学、医院等,交通是否便利)。

  3、签订认购书:选好房源,实地看房,谈好价格后,接下来就是签订认购书了。签订认购书时需要缴纳一定的定金(要认清定金和订金的区别)。认购书主要内容包括:认购物业、房价(户型,面积,单位价格(币种),总价)、付款方式(一次付款、分期付款、按揭付款)、认购条件(包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等)。

  4、签订购房合同需要注意几点:1.合同能由开发商代笔;2.开发商的口头承诺要写进合同;3.合同里约定交房条件;4.将“不可抗力约定”条款中的“包括但不限于”的“但不限于”删除,最好也约定“当确因市政原因延误交房时,应提交有关部门的证明文件”;5.在签订购房合同的同时要求开发商出示经小区办备案的《物业管理公约》等。

  5、付款:一般由三种付款方式,一次性全额付款、分期付款和银行按揭付款,银行按揭付款方式居多。三种方式各有优势,若想了解那种付款方式最合算,去买房网买房知识专区买房7大流程里详细了解吧。

  7、交房:在交房时也要注意查看相关的资料,主要包括:a、房屋的《住宅质量保证书》(盖章原件可带走);b、《住宅使用说明书》(盖章原件可带走);c、《竣工验收备案表》(盖章原件);d、面积实测表/测绘单位实测面积明细(可为复印件但要有章);e、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)/工程竣工图纸或设计单位施工图(可带走);f、《建筑工程质量认定书》;g、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》;h、签字时注明“楼房状况未明”;i、查看是否达到了合同里规定的其他附加条件。

  无论长沙买房还是在中国买房,流程都是差不多的,7大买房步骤,希望对你有用,如果你想了解更详细的买房步骤,更多的买房知识,去买房知识专区了解吧。本回答被提问者采纳已赞过已踩过你对这个回答的评价是?评论收起

  3、目前的政策,你需要付房款的20%作为首付,余下的80%可以申请银行按揭。办理按揭需提供银行要的资料,一般为:身份证、户口簿、婚姻状况证明、收入证明、私章等。

  4、倘若你有公积金,且连续缴满12个月以上,可以申请公积金贷款,一般银行代办,也可以自己去当地公积金中心申请。

  6、除房款外,还需缴纳契税(一般为房价的1-2%,视面积而定)、维修基金(各地标准不同,有的按照面积算,有的按照房价算)和保险费(有的银行收、有的不收)

  7、4000*70=28万,契税为2800,维修基金约为3500,首付为5.6万,你总共准备6万5千元,大概就能购买你所说的房子了。

  商品房正式销售工作开始后,一般会设立售楼处,购房人在认可本项目后,可到售楼处签订认购书,并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况,并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。

  签订认购书是商品房销售程序的一个环节,买卖双方签订认购书的主要内容包括:

  (1)开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电线)认购物业的楼层;户型;房号;面积。

  (5)认购条件。包括:定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户,签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。

  当签订完认购书后,销售方应给购房人《签约需知》,以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括:

  (4)购房应缴纳的税费说明:印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。

  购房人在签订认购书后,应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括:内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。

  签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环,契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份,其中正本贰份,开发商和购房人各执壹份。副本贰份,开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括:

  (16)附件三:共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。

  买卖双方只有办理完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内,到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间,买方如转让其所购房产,买方与受让人应在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

  当购房人按契约有关条款约定付清房款后,开发商入住通知单,并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后,就可以拿钥匙入住了。

  1、契税,购房总价的3-5%(不同的省市自治区税率不同),普通商品住宅减半,即1.5-2.5%。

  1、交易费 ,购房总价的0.5% 买卖双方各交0.25%,(住宅3元/平方米,由开发商交,购房者不用交)

  ??1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;

  ??2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;

  ??3、一般来说,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

  ??2、是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;

  ??3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积,即所谓地毯面积。

  ??2、管线是否太多或者走线、天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

  ??5、电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线、煤气的接通情况,是否已经换用天然气;

  ??2、了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。

  ??1、水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去缴,三表是否出户;

  ??1、好邻居会让你生活愉快,选不同的时间在社区内看人来人往,通过衣首和生活规律判断人的社会层次;

  ??1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议参考更可靠;

  ??2、公房上市的时间不长,能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也无一定之规;

  ??1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策,中间的交易过程完全由代理行来操作;

  ??2、代理行的二手房信息要比个人更全面,但是目前来看信息的准确程度还需要验证;

  ??3、在把你的业务交给代理行之前应该了解:代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?

  ??1、有效的当地工商局颁发的营业执照,当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;

  ??1、公房上市还是一个新鲜事物,因此要做好心理准备,随时了解政策的变化;

  ??1、确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港,也会出现这样的纠纷; 2、只可相信自己的眼睛,一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。 十九、小心房款和产权的交接

  ??1、不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;

  ??2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。 二十、保证产权顺利过户1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续;有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程; 2、从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

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